Votre logement est classé F ou G, et quelque part vous avez entendu que ces biens allaient devenir « invendables ». Bonne nouvelle : ce n'est pas le cas. Vendre un bien avec un DPE F ou G reste parfaitement autorisé en 2026, y compris pour une passoire thermique. Ce qui change, ce sont vos obligations avant la signature et votre marge de négociation face à l'acheteur.
La réponse en une phrase : vous pouvez vendre un bien classé F ou G sans restriction de calendrier ; c'est la location, pas la vente, que la loi interdit progressivement. Le reste de cet article vous explique ce que vous devez fournir, combien la note vous coûte réellement au prix, et comment vendre sans brader.
Vendre un bien classé F ou G, est-ce encore autorisé ?
Oui, sans condition de délai. Aucune loi n'interdit ni ne prévoit d'interdire la vente d'un logement énergivore. La confusion vient du calendrier de la loi Climat et Résilience, qui vise les bailleurs, pas les vendeurs.
Ce calendrier concerne la mise en location. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location dans le cadre d'un nouveau bail. Les biens classés F suivront au 1er janvier 2028, puis les E en 2034. Un propriétaire bailleur coincé par ces échéances a d'ailleurs souvent une bonne raison de vendre : plutôt que d'engager des travaux lourds pour continuer à louer, il préfère céder le bien à un acquéreur qui rénovera à son rythme, ou à un investisseur qui intègre le chantier dans son calcul.
Vous vendez pour habiter ailleurs, après une succession ou une mutation ? La classe énergétique ne bloque rien. Elle pèse sur le prix et sur le profil des acheteurs qui se présenteront, et c'est là que la préparation fait la différence.
L'audit énergétique : le document que vous devez fournir
C'est l'obligation nouvelle que beaucoup de vendeurs découvrent tard. Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose un audit énergétique réglementaire, en plus du DPE. Ce document va plus loin que le diagnostic : il décrit l'état du bien et propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés pour le faire remonter en classe.
L'audit doit être remis à l'acquéreur dès la première visite, et non au moment du compromis. Concrètement, un acheteur peut donc arriver en connaissant déjà le montant estimé des travaux. Autant l'anticiper dans votre discours de prix plutôt que de le subir en négociation.
Une précision qui évite une erreur fréquente : cette obligation ne vise que les maisons et les immeubles détenus par un seul propriétaire. Si vous vendez un appartement en copropriété classé F ou G, vous n'avez pas d'audit individuel à produire ; seul le DPE reste requis. Beaucoup de vendeurs franciliens paient un audit dont ils n'avaient pas besoin, faute d'avoir posé la question.
Pensez aussi à la validité de votre DPE. Il est valable dix ans depuis sa réalisation, mais les diagnostics établis entre 2018 et juin 2021 ne sont plus recevables depuis le 1er janvier 2025. Un DPE périmé, et c'est toute la mise en vente qui se bloque.
Combien un DPE F ou G fait-il perdre à la revente ?
La classe énergétique influence le prix, c'est mesuré, mais l'ampleur dépend du type de bien et de la localisation. Les Notaires de France appellent cet écart la « valeur verte » : à caractéristiques comparables, ils comparent le prix de chaque classe à celui d'un logement classé D.
Ce que montrent leurs données sur les transactions récentes : la décote est réelle mais souvent plus modérée qu'on ne l'imagine pour les maisons, et plus marquée pour les appartements. Selon les régions et les millésimes, on observe généralement un écart de l'ordre de 5 à 15 % entre un bien F ou G et un équivalent mieux noté. Soyez prudent avec les pourcentages spectaculaires qui circulent : les notaires ne publient pas un chiffre unique et définitif pour la classe F, et un écart moyen national ne dit rien de votre rue.
En Île-de-France, deux réalités cohabitent. Le parc ancien parisien compte une forte proportion de biens énergivores : près d'un tiers des ventes à Paris concernaient des logements F ou G en 2023, ce qui banalise la note et atténue la décote sur ce marché. À l'inverse, en grande couronne pavillonnaire, un acheteur qui compare deux maisons voisines se sert de l'audit comme levier de négociation, et l'écart de prix se creuse.
Un point de méthode : ne fixez jamais votre prix en appliquant un pourcentage de décote « au doigt mouillé » sur une estimation optimiste. Partez d'une estimation en ligne réaliste du bien à caractéristiques égales, puis raisonnez l'ajustement à partir du montant de travaux annoncé par l'audit. C'est ce chiffre-là que l'acheteur aura en tête.
Faut-il rénover avant de vendre, ou vendre en l'état ?
La question que tout le monde se pose, et ma réponse n'est pas neutre : dans la majorité des cas, mieux vaut vendre en l'état qu'engager une rénovation globale juste avant de céder le bien.
Une rénovation énergétique complète pour passer de G à D coûte souvent plusieurs dizaines de milliers d'euros, immobilise votre projet pendant des mois, et vous ne récupérez presque jamais l'intégralité de la dépense au prix de vente. L'acheteur, lui, préfère fréquemment mener les travaux à son goût, avec ses propres aides. Vous rénovez pour son confort, il paie pour vos choix : l'équation est rarement favorable au vendeur.
Cela ne veut pas dire ne rien faire. Les gestes à fort rendement au moment de vendre sont ceux qui rassurent sans vous ruiner : reprendre un point technique visible, faire chiffrer proprement les devis correspondant aux scénarios de l'audit, ou mettre en avant les postes déjà rénovés. Un dossier de travaux clair et documenté vaut mieux qu'un chantier bâclé pour gagner une lettre. Si votre bien est daté d'avant 1949, anticipez aussi le diagnostic plomb, souvent présent dans le bâti francilien ancien et attendu par les acquéreurs.
Votre note énergétique change la stratégie, pas la faisabilité
Un DPE F ou G ne condamne pas votre vente : il déplace la question du « peut-on vendre ? » vers le « à quel prix et à qui ? ». Tout se joue dans le positionnement de départ et dans le profil des acquéreurs que vous atteignez. C'est précisément le travail que Velymo mène avant la mise en ligne : caler le bon prix à partir d'une estimation sérieuse, construire l'argumentaire autour de l'audit, puis présenter le bien d'abord à des acquéreurs déjà qualifiés pendant la phase off-market de 10 jours, avant toute diffusion large. Pour savoir où vous vous situez, commencez par une estimation en ligne en 5 minutes — vous verrez ensuite comment se déroule la vente.
